Dva scénáře, které je potřeba brát v potaz při investování do nemovitostí

V poslední době bývám oslovován s dotazem, proč mediálně vystupuji s názorem, že nemovitosti neznamenají automaticky růst hodnoty, a jaké by k tomu mohly vést důvody. Dovolím si popsat dva negativní scénáře, které by za určitých okolností mohly nastat. Oba jsou spjaté s ekonomickou situací, a tedy s koupěschopností domácností a schopností spořit.

Největším driverem současného růstu hodnoty komerčních nemovitostí je kromě neschopnosti státu urychlit stavební řízení také možnost českého kapitálu kupovat i nemovitosti, které doposud drželi zahraniční vlastníci. Ve chvíli, kdy je zahraniční kapitál při většině transakcí prodávající, drží před propadem cen trh s komerčními nemovitostmi pouze ten český, který jej plně zastoupil. Za situace, kdy by došlo k zastavení pravidelných přítoků, nebo dokonce k odlivům prostředků střadatelů z fondů, by pak fondy, které hospodaří s vysokým dluhem, mohly pod tlakem nedostatku likvidity být nuceny prodávat své nemovitosti. Při absenci zahraničního kapitálu by to znamenalo scénář poklesu hodnoty nemovitostí.

Rentiér

V těchto osmi zemích říkali, že ceny bytů nikdy klesat nebudou. Jenže pak to začalo

14. 6. 2026 ▪ 9 min. čtení

Druhým scénářem s podobnou mírou pravděpodobnosti, neboť by měl shodný spouštěč, je pokles kupní síly domácností. Ten by mohl znamenat utlumení spotřeby a tím i pokles obratu v retailu. Již nyní lze vidět, že nájemci uzavírají nájemní smlouvy za podmínek, které si před několika lety v nájemní smlouvě nikdo nedokázal ani představit a jež nyní developeři akceptují, protože by jinak smlouvu uzavřít nemohli. Nájemní smlouvy jsou i vzájemně provázané a konec jednoho nájemce může odstartovat řetězovou reakci, která umožní odchod i ostatním nájemcům. Výsledkem může být řada prázdných jednotek a ztráta jejich hodnoty. To se samozřejmě může následně propsat do výkonnosti fondu. Za předpokladu, že jsou nemovitosti oceňovány správně.

Rozhodně není mým cílem investory znepokojit – většina ukazatelů zatím ukazuje na pozitivní vývoj –, ale ukázat také možné scénáře, které nemusí být zcela pozitivní, a uvést marketingový obraz nemovitostí do rovnováhy s realitou.