Většina Čechů chce bydlet ve vlastním a k placení nájmu má vnitřní odpor, neboť tím investují své peníze do něčeho, co nebude nikdy jejich. Zkrátka je to pro ně vyhazování peněz a berou to jako řešení jen pro ty, kteří nemohou dosáhnout na hypotéku. Bydlet v nájmu pak je skoro jako stigma. Ve skutečnosti ale žít v nájemním bydlení může být finančně výhodnější než bydlet ve vlastním. Obzvlášť pokud jsou na drahém trhu za přijatelnou cenu už jen druhořadé byty a člověk má také trochu odvahy. Lze to ukázat na několika příkladech.

Představme si nejdříve situaci, kdy má střadatel našetřeny čtyři miliony korun a rozhoduje se, zda si koupit vlastní bydlení, nebo jít do nájmu. Většina Čechů by neváhala a koupila by si byt, byť v Praze by to bylo se čtyřmi miliony na garsonku nebo na o něco větší byt, ale někde na periferii. Průměrná cena za metr čtvereční je v hlavním městě kolem 80 tisíc korun, v případě nových developerských projektů se pohybuje kolem 110 tisíc korun za metr.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na týden zdarma předplatitelem HN+ i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Před tak zásadním rozhodnutím, jako je koupě bytu, by si měl člověk položit otázku, jaké všechny má alternativy, co s penězi udělat. První je tedy vzít čtyři miliony a koupit byt, při prohlídce inzerátů jsou za danou cenu v nabídce například byty 1+kk v Praze 4 v Michli. Tedy za čtyři miliony korun lze dostat 37 metrů čtverečních nového bytu a tím zároveň ušetřit na nájemném. V tom stejném domě v Michli si lze takřka totožný byt pronajmout za 13 tisíc korun měsíčně. Jde o čistý nájem bez poplatků, ty by musel majitel hradit, i kdyby bydlel ve vlastním. Čistě z pohledu nájmu by se investice do bytu vrátila za 25 let. Dlouhodobě se ceny bytů a výše nájemného pohybují poměrově společně.

Zároveň by se hodnota bytu za 25 let pravděpodobně zvýšila, byť je samozřejmě těžké říci o kolik. Nicméně vzhledem k současné rychlosti povolování staveb v Praze, další očekávané urbanizaci, ještě většímu zájmu cizinců a jiným faktorům lze spíš očekávat růst. Jaký takový růst může být? Pomoci si lze historickými daty. Za posledních deset let se cena za metr čtvereční zvýšila ze 49 582 korun na 76 328 korun v roce 2019.

Z toho lze spočítat, že hodnota nemovitostí se za posledních deset let zvyšovala průměrně tempem 4,4 procenta za rok. Počítá se s rokem 2009, neboť v roce 2008 byly ceny nafouknuté v důsledku bubliny. Kdyby se počítalo s výchozím rokem 2008, pak by průměrné tempo růstu následujících deset let bylo jen 2,9 procenta. Tedy pokud bude investor předpokládat růst hodnoty bytu v Michli ročním tempem 4,4 procenta, za 25 let by byt prodal s cenovkou 11,7 milionu korun. K tomu by měl k dobru další čtyři miliony korun ze své mzdy, které nemusel utratit za nájem a mohl je průběžně každý měsíc investovat. 

V jednom z nedávných článků Hospodářské noviny vytvořily portfolio podle rad předních českých analytiků. Portfolio tvořené z akcií, dluhopisů nebo zlata pak v průměru při otestování na historických datech vynášelo každý rok 7,1 procenta. Tedy pokud by člověk místo platby nájmu do takového portfolia každý měsíc investoval 13 tisíc korun, pak by za 25 let měl být schopen našetřit 10,8 milionu korun. Ve všech případech se počítá s inflací, tedy nominálními hodnotami. Celkem tak po 25 letech bude mít člověk v tomto scénáři majetek v hodnotě 22,5 milionu korun.*

Nyní přichází na řadu druhá možnost: nekupovat byt, čtyři miliony korun rovnou investovat na burze a platit nájemné. Pokud by tedy místo investice do bytu investoval rovnou peníze do zmíněného portfolia s ročním výnosem 7,1 procenta, pak by po 25 letech vlastnil majetek v hodnotě 23,5 milionu korun. Byl by o milion bohatší i přesto, že žil v nájemním bydlení. Zmíněný roční výnos portfolia je přitom reálně dosažitelný s relativně nízkým rizikem. Riziko zde tedy bylo měřeno mírou volatility (jak moc velké výkyvy hodnoty portfolio má), což je diskutabilní, ale často se to tak dělá.

Pokud by byl daný člověk ochotný jít do většího rizika, což při investičním horizontu 25 let dává smysl, byl by rozdíl mezi jeho majetkem na konci ještě větší. Například výnos 8,5 procenta ročně, což je pořád dosažitelné, znamená už osm milionů korun k dobru. Je to celé důsledek složeného úročení, které zajišťuje, že se bohatství zvyšuje exponenciálně. Efekt exponenciály aktuálně díky koronaviru lidé moc dobře poznali. Stejně jako se dokáže šířit virus, dokáže se akumulovat bohatství.**

Výběr mezi oběma možnostmi nicméně nezáleží jen na finanční analýze, jde i o osobní preference každého člověka. Pro někoho ani osm milionů korun za 25 let nemusí vyvážit pocit vlastního domova a jistoty, že mu nikdo nemůže vypovědět nájemní smlouvu. Také jde o časové preference, pro někoho může mít osm milionů za 25 let mizivou hodnotu, protože si chce užívat nyní. Zmíněných 13 tisíc korun měsíčně z nájemného, které by jako vlastník bytu neplatil, by vůbec nespořil a utrácel by je za spotřebu. Na druhou stranu investiční strategii lze postavit i na dividendových akciích a na spotřebu lze případně využívat vyplácené dividendy, tedy vybrat si možnost nájem a investice nemusí znamenat na žádné peníze si 25 let nesáhnout.

Zmiňovaný příklad počítal s tím, že má člověk čtyři miliony korun našetřené. Pokud má ale k dispozici jen 800 tisíc korun, což je 20 procent z ceny nemovitosti, což je zpravidla požadavek banky pro poskytnutí hypotéky, je situace horší. Nyní může uvažovat, jestli si hypotéku vzít, nebo oněch 800 tisíc korun investovat a na byt si vydělat. Při scénářích zmíněných výše na trhu nemovitostí a na burze je ale tento počáteční kapitál příliš nízký, aby dokázal vygenerovat dostatečný výnos. V takovém případě bude hypotéka na vlastní bydlení většinou lepší varianta než nájemní bydlení.

Je tedy očekávatelné, že pro průměrnou českou domácnost bude vlastnické bydlení lepší volbou. Nicméně i taková rodina se může dostat časem do situace, která se v poslední době řeší v médiích, a to předčasné splacení hypotéky. Lidé jsou na některé banky rozzlobení, že jim účtují vysoké poplatky za předčasné splacení, a to dokonce proti vůli ČNB. Otázka ovšem je, jestli dává předčasné splacení hypotéky vůbec smysl. Při současných nízkých úrokových sazbách je totiž hypotéka v podstatě jeden z nejlevnějších druhů financování. Tedy když stojí člověk před rozhodnutím, jestli třeba milion korun využít na splacení hypotéky, nebo jej investovat a hypotéku splácet další roky, pak při scénářích výše může být mnohem lepší variantou peníze investovat a hypotéku dál splácet.

Většina lidí bydlí v Česku dle statistik ve vlastním, v nájemním bydlení za tržní ceny žije jen 16 procent domácností. Dalších 5,6 procenta domácností žije v bydlení s regulovaným nájemným. S růstem cen nemovitostí jich bude přibývat. Není to ale důvod k frustraci. Jednak finančně není nájem vždy špatný, jednak v řadě západních zemí jsou podíly nájemního bydlení daleko vyšší. Ve Švýcarsku žije většina lidí v nájmu, v Německu je to každý druhý, podobně v Rakousku.

Text je určený k zamyšlení nad investováním do bydlení, nikoliv investičním doporučením. Každou takto zásadní investici, jako je bydlení, je nutné si řádně promyslet a nejlépe využít rady dobrého poradce.


* Zde byl výpočet zjednodušen. Úplně správně by se mělo počítat s tím, že daný člověk bude uvědomělý a bude odkládat stále vyšší částku s tím, jak poroste v ekonomice nájemné. Pokud by se zachovával poměr nájemné a cena nemovitosti, pak by byla naspořená částka vyšší. V takovém případě by se scénář jít do nájmu a čtyři miliony investovat vyplatil až s vyšším výnosem na akciových trzích.

** Čtenáři lze doporučit výborný text jednoho z investorů-blogerů, v němž číselně řeší svou konkrétní situaci a zda se mu vyplatí koupit vlastní bydlení, nebo spíš právě investovat a jít do nájmu. Dochází k druhé možnosti.