Ceny bytů klesnou. Když se vyplní černý scénář centrální banky, mohou padnout na úroveň před pěti lety

Centrální banka se už před několika týdny rozhodla uvolnit podmínky pro získání hypoték, které zaváděla v minulosti, kdy byla přesvědčená, že nemovitosti jsou v Česku nadhodnocené, a to dokonce až o pětinu. Náhlé uvolnění podmínek proto mezi analytiky vyvolalo otázku, jestli centrální banka očekávala výrazné propady na trhu s bydlením, které mělo uvolnění podmínek zbrzdit. "V současné době je další vývoj předmětem výjimečně vysoké nejistoty, nicméně je zjevné, že s ohledem na dosavadní odhadované nadhodnocení cen bydlení a koronavirovou krizi nelze určitý pokles cen vyloučit," odpověděla mluvčí Denisa Všetíčková na žádost o podrobnější vysvětlení kroku centrální banky. Zároveň uvedla, že k nemovitostem se banka vyjádří ve Zprávě o finanční stabilitě, která bude publikována 8. července.

Na odhady centrální banky tedy bude potřeba počkat. Tyto odhady vychází ze složitých ekonomických modelů, které se ale řídí základními tržními principy a do kterých vždy vstupují ukazatele, jako jsou vývoj úrokových sazeb, nezaměstnanosti, mezd a celá řada dalších včetně očekávání lidí, jak se budou tyto ukazatele vyvíjet. Napodobit takový pokročilý model je složité. Pořád se lze ale podívat na to, jak se ceny nemovitostí chovají v dobách recesí a expanzí a zdali sledují vývoj HDP, nezaměstnanosti, spotřeby, investic nebo třeba počtu vydaných stavebních povolení. A podle dostupných dat se tak děje. Toho jsme, spolu se znalostí dat ve čtvrtek zveřejněných centrální bankou, využili k predikci, díky které je možné si udělat základní představu, co by se mohlo v následujících čtvrtletích s cenami nemovitostí - konkrétně bytů - dít.

V grafice níže jsou křivky, které ukazují, jak se v době recesí, krizí anebo expanzí chovají jednotlivé ekonomické ukazatele v Česku. Když zažívá ekonomika boom, je zřetelné, že roste HDP, zvyšují se mzdy a lidé více utrácejí - roste spotřeba. Naopak zpravidla klesá míra nezaměstnanosti. V grafu lze také vyčíst, že i ceny bytů následují hospodářský cyklus. Je poměrně nápadné, že v dobách rychlého růstu ceny rostou a v dobách krizí klesají. Navíc se jednotlivé ukazatele vyvíjí se zpožděním. Tedy například nezaměstnanost už roste a ekonomika klesá, ceny bytů se ale stále ještě drží vysoko. Teprve až se zpožděním začínají klesat i ony. Existence těchto nápadných korelací a zpoždění je důležitá pro možnost vyrobit model schopný předvídat právě vývoj cen bytů.

Když existují v ekonomice vzájemné vztahy mezi cenami bytů a dalšími ukazateli, je zde i možnost vytvořit předpovědní model. Pokud je například známý odhad vývoje nezaměstnanosti, úrokových sazeb nebo HDP na rok 2021, je možné na základě těchto dat odhadnout budoucí ceny bytů. A tyto odhady známé jsou, neboť je zveřejnila centrální banka, a to dokonce v několika scénářích. Základní scénář počítá s propadem HDP letos o osm procent a růstem příští rok o čtyři procenta. Pokud by přišla druhá vlna pandemie, což je podle řady epidemiologů pravděpodobné, pak se letos propadne ekonomika o 13,5 procenta a příští rok o 1,5 procenta. Základní scénář počítá s poklesem tržních úroků až na nulu, černý scénář s propadem do záporu.

Vytvořený model v grafice níže předpovídá na základě dat centrální banky, že při základním scénáři by mohlo dojít k poklesu cen bytů na podzim meziročně o 6,6 procenta. Samozřejmě jde o nejistý odhad. S vysokou pravděpodobností lze ale v rámci modelu říci, že vývoj ceny bytů neustřelí z oblasti ohraničené dolním a horním intervalem. Během roku 2021 by měly podle odhadu z dat základního scénáře ceny bytů stagnovat. V grafu je zanesený takzvaný bazický index, spočítat si růst či pokles lze v daném čtvrtletí jednoduše vydělením odpovídajících hodnot v porovnávaném období.

Pokud by ovšem nastal černý scénář, pak se trh s byty otřese podstatně výrazněji. Na základě modelu lze předpokládat, že by na podzim došlo k meziročnímu poklesu ceny bytů o víc než 12 procent. A pokles by pokračoval i v roce 2021, ceny bytů by pak vůči roku 2019 klesly o 28 procent. To by znamenalo tvrdý propad na cenovou úroveň roku 2015. Vzhledem k tomu, jaký šok pro ekonomiku předpokládá centrální banka v případě druhé vlny, je takový propad cen bytů skutečně reálný. Poptávka domácností po bytech by prudce klesla, s růstem nezaměstnanosti a centrální bankou předpokládaným poklesem mezd by se rapidně zhoršila schopnost lidí splácet hypotéky a na trh by mířily další byty. Propady by v takovém případě byly ještě výraznější než při velké recesi v roce 2008.

Všechny zmíněné predikce byly určené pro Českou republiku bez Prahy. Hlavní město totiž čistě ekonomicky do Česka už v podstatě nepatří. Ekonomický rozdíl mezi Prahou a zbytkem země je propastný. Samotná Praha vytváří čtvrtinu celého HDP Česka. Hlavní město je také v první desítce nejbohatších regionů celé Evropské unie. Proto nedává smysl předpovídat vývoj cen pro Prahu na základě dat z české ekonomiky. V případě metropole se totiž projevují i další faktory, jakými jsou turismus či chování zahraničních investorů. Předpověď proto musí vycházet přímo z pražských dat, která není ale jednoduché získat.

Většina potřebných dat je zveřejňovaná pouze v ročním intervalu, což znamená málo dat pro sestavení alespoň trochu spolehlivého modelu po vzoru modelu pro celé Česko. I tak se ale můžeme podívat, jestli se ceny bytů vyvíjejí podle hospodářského cyklu. Z grafu níže je patrné, že tomu tak je. Pokud dojde k prudkému propadu ekonomiky, měly by začít klesat ceny bytů i v Praze. Praha do Česka ekonomicky sice příliš nepatří, pořád v ní ale platí tržní mechanismy. Praha má problém s nedostatečnou výstavbou, a tedy nízkou nabídkou bytů, propad poptávky zejména v černém scénáři je ale tak silný, že by ceny musely jít dolů. Podle oslovených makléřů v současnosti trh vyčkává. Prodávající nechtějí zlevňovat a kupující čekají, až ceny poklesnou. Zatím proto nedochází k poklesům cen, ale k prodlužování dob prodeje. 

Vše tak závisí na dalším vývoji pandemie, který nyní vypadá optimisticky. Jenže to může být jen zdání. Uvolňování opatření a otevírání hranic sice působí na lidi po týdnech strávených v karanténě euforicky, ale radost může být předčasná. Zatímco v době tvrdých opatření se živě diskutovalo o ekonomických dopadech, v současnosti není diskuse o důsledcích rychlého uvolňování moc slyšet. V situaci nepromořené populace, neexistující vakcíny a chytré karantény, která je takovou lehčí verzí té z Jižní Koreje nebo Hongkongu, se to může vymstít. Virus se řídí exponenciálním růstem, tedy stačí v populaci jediný superpřenašeč a do dvou měsíců vyvolá pandemii znovu.

Virus má navíc tendenci chovat se vůči hostiteli tím agresivněji, čím jsou opatření volnější. Když jsou zavedená opatření, musí si svého hostitele vážit, neboť jej potřebuje obývat dlouho, aby se mohl šířit. Když má ale volné pole, začne být agresivní a vůči hostiteli zcela bezohledný. Virus samozřejmě není vědomá bytost, která by takhle přemýšlela, ale vzhledem k rychlosti jeho evoluce se zkrátka v daných podmínkách vyselektuje ten nejvhodnější typ. 

Následující dny proto rozhodnou o tom, kam se bude ubírat nejen pandemie a ekonomika, ale i ceny bytů. A objevují se první indicie, které by mohly znamenat, že virus už se potichu v souladu se zákonem exponenciálního růstu připravuje na druhou ofenzivu. Může jít pořád jen o statistickou odchylku, ale řada epidemiologů je už dnes přesvědčena, že virus se nejpozději v zimě stejně vrátí. Jde jen o to, v jaké síle a jak moc znovu zasáhne okolní státy, a tedy i obchod. Pokud přijde další vlna pandemie, pak ceny bytů půjdou dolů skoro jistě, a to v Česku i v Praze.