Hypotéka není byt. A úrok není zisk

Při pohledu na splátku hypotéky se člověku může zatajit dech. Vysoká splátka ani výše hypoteční sazby ale není důkazem nadměrného nebo naopak přiměřeného výdělku banky. Účtenka závisí především na cenovce bytu. Navíc část každé splátky umořuje dluh; nejde o výnos banky.

A hypoteční sazby? Ty se neřídí jen dnešní sazbou ČNB. Odrážejí také očekávanou inflaci, budoucí sazby, cenu zajištění i výnosy státních dluhopisů doma a ve světě. Na začátku roku 2027 očekáváme inflaci nad tři procenta. Vyšší inflační výhled a rozvolněná rozpočtová disciplína u nás i ve světě tlačí vzhůru cenu peněz už dnes. Hypotéka zkrátka nečeká na příští tiskovku ČNB.

Kde je tedy problém? Nedostupný úvěr nebo cena nemovitosti? Modelová milionová hypotéka na 15 let při sazbě 13,3 procenta v roce 1995 znamenala splátku 12 850 korun, tedy 155 procent průměrné hrubé mzdy. Dnešní čtyřmilionová na 30 let při pěti procentech vychází na 21 473 korun, tedy 41 procent průměrné mzdy za druhé čtvrtletí 2026. Čtyřnásobný úvěr, splátka vyšší o dvě třetiny. Její poměr ke mzdě klesl téměř čtyřikrát. Pomohly šestinásobné mzdy, nižší úrok a delší splácení. To ovšem znamená i delší závazek.

Jak vypadá typický žadatel o hypotéku v Česku? Banky poodhalily věk i to, jak vysoký musí mít čistý měsíční příjem

10. 9. 2026 ▪ 6 min. čtení

Hypotéka se z produktu pro vyvolené stala běžnou službou. Stále však záleží na příjmech žadatele, hodnotě nemovitosti a schopnosti zvládnout ekonomická rizika. Dostupný úvěr přitom neznamená dostupné bydlení. Pražský byt o 60 metrech při ceně 165 tisíc za metr vyjde na 9,9 milionu korun. Téměř 16 ročních průměrných českých mezd.

A bankovní marže? Podle České bankovní asociace byl v srpnu rozdíl mezi hypotečními a relevantními tržními sazbami pod 0,6 procentního bodu, oproti dlouhodobému průměru kolem jednoho bodu. Ani to není čistý zisk: zbývá pokrýt provoz, úvěrové riziko, náklady regulace či kapitálu. Výsledek ovlivňuje také financování, zajištění a předčasné splácení.

Vysoké ceny tak domácnosti ve velkých městech stavějí před volbu: vlastnit jinde, nebo zde bydlet v nájmu. Nájem není prohra, naopak může být i výhra. Jen naráží na českou tradici, že správně bydlí ten, kdo vlastní. A tradice se mění bolestivě.