Dvouciferný růst cen bytů přiměl ČNB v nejnovější makroekonomické prognóze přistoupit k expertnímu zásahu do modelu a navýšit růst cen bytů pro letošní i příští rok. Ta sice nadále předpokládá postupné zpomalování růstu cen (ze 14,5 procenta letos na 10,5 procenta a šest procent v příštích dvou letech), nicméně explicitně upozorňuje na značnou nejistotu ohledně načasování i intenzity tohoto ochlazení.

Omezení nabídky jsou zřejmá. Výstavba nových bytů se pohybuje okolo historického průměru, což neodpovídá současným potřebám trhu. Zahajuje se sice výstavba velkého množství bytů v bytových domech (poblíž historických maxim), avšak opačným směrem působí nižší zájem stavět rodinné domy.

Překvapuje nás ovšem zejména zatvrzele vysoká poptávka v situaci, kdy byty na ročním nájemném vynášejí méně než například desetileté vládní dluhopisy (3,7 procenta proti 4,5 procenta). Od výnosnosti si investor musí navíc odečíst další náklady a rizika, zatímco motivačně působí očekávaný růst cen bytů. Právě ten vede k nafukování spekulační cenové bubliny. Aby se dlouhodobě uvažujícímu investorovi nákup bytu „vyplácel“, musel by dnes věřit v udržitelný růst cen bytů cca sedm procent, což není realistické.

Roli hraje zájem o vlastní bydlení „za každou cenu“. Průzkumy ukazují, že ve vlastním chce bydlet víc Čechů (86 procent), než kolik jich tak žije v současnosti (75 procent), což vytváří prostor i pro finančně iracionální poptávku. Tento faktor v posledních dvou letech získal na síle v kombinaci s vysokou dynamikou reálných mezd a odloženou poptávkou z let předchozích, kdy reálné mzdy klesaly a sazby hypoték byly ještě vyšší než dnes.

Vliv měla zřejmě i migrační vlna. Jak uvádí ČNB, v letech 2011–2019 byl přírůstek obyvatel doprovázen odpovídající výstavbou nových bytů, zatímco přírůstky v letech 2020–2024 již výstavbu výrazně převyšovaly.

Tyto faktory považujeme za dočasné a věříme, že k ochlazení trhu a vyfukování cenové bubliny nakonec dojde. „Vyfukováním“ je ovšem myšleno zpomalení růstu cen bytů pod tempo inflace (či růstu nominálních mezd), tedy pokles reálných cen bytů.

Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.

  • Veškerý obsah HN.cz
  • Možnost kdykoliv zrušit
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Ukládejte si články na později
  • Všechny články v audioverzi + playlist
za 40 Kč nebo za 80 Kč
Navíc mobilní aplikace
a web bez reklam