Zlevní koronakrize ceny bytů a domů? Jestli vůbec, tak až v roce 2021, odhadují odborníci

Nový čínský koronavirus celkem jistě zatřese celou ekonomikou, ale velmi očekávaný bude jeho dopad na trh s bydlením. Na první pohled se zdá, že se mnoho neděje - ceny nemovitostí v Česku se podle aktuálních dat šplhaly až do začátku epidemie do rekordních výšin. Ceny bytů dokonce rostly i poté. Zvyšovaly se podobně rychle jako na konci loňského roku.

Z dat ale na druhou stranu také vyplývá, že například inzerované ceny bytů jsou dnes v průměru za celou republiku o třetinu vyšší než skutečné realizované ceny bytů. To je oproti situaci před rokem skokový nárůst.

Ceny nemovitostí v Česku jsou nadhodnocené i podle centrální banky. A to možná o 15 až 25 procent. A guvernér ČNB Jiří Rusnok otevřeně řekl, že by ceny bytů nebo domů mohly během současné koronakrize přinejmenším v některých lokalitách zlevnit.

Srazí tedy ekonomické důsledky koronavirové epidemie v Česku ceny bytů, domů a dalších nemovitostí? Kdy? O kolik? Čím to bude podmíněno?

Martin Lux, vědecký pracovník Sociologického ústavu Akademie věd

Poklesnou? Ne každá ekonomická krize musí být spojena s poklesem cen rezidenčních nemovitostí. Hlavní otázkou je, jak je trh tzv. volatilní – tedy jak moc v boomu letí ceny vzhůru a v krizi naopak dolů. To je pak rozhodující pro zhodnocení rizika, jestli nás i teď čeká pokles cen.

Ze zahraničních studií se zdá, že mezi hlavní faktory volatility na trhu bydlení patří příliš razantní růst disponibilních příjmů domácností v období hospodářského růstu, jednosměrné zaměření preferencí lidí ve prospěch vlastnického bydlení, rozvinutý hypoteční trh, nízké sazby a rostoucí investiční a spekulativní aktivita. To vše na naši zemi sedí.

Poslední důležitou otázkou je také míra nadhodnocení během posledního růstového období: podle našich výpočtů byly ceny bytů v roce 2019 nadhodnoceny – ačkoliv nadhodnocení nebylo tak vysoké jako v roce 2008, už od roku 2017, tedy více než tři roky, registrujeme zvyšování odchylky od dlouhodobé rovnováhy. ČR tak dle mého názoru patří nyní do skupiny zemí s vysokým rizikem cenové volatility a středním rizikem cenové korekce během budoucí ekonomické krize.    

Kdy? Trh bydlení patří mezi nejméně efektivní trhy, což mimo jiné znamená, že se vše na něm odehrává s poměrně velkým zpožděním. Je jasné, že meziročně v roce 2020 ceny bytů ještě stoupnou, a ne zrovna málo. První dvě čtvrtletí byly ve znamení pokračujícího růstu cen, což mimo jiné zvýšilo nezdravé nadhodnocení cen bytů. Až ve druhé polovině roku můžeme zaznamenat první nesmělé náznaky obratu, a pokud se nezaměstnanost, příjmy domácností a sazby budou vyvíjet tak, jak očekává ČNB, tak teprve v roce 2021 by ceny měly zamířit dolů. 

O kolik? Protože to nebude hned, je moc brzy na přesnější čísla.

Může to být i jinak? Může. Stát, a to nejen ten náš, dělá vše pro to, aby takovému scénáři zabránil. Ruší daň z nabytí, za cenu rekordního zadlužení ve velkém nalévá peníze do ekonomiky. Kde jsou tak velké státní zásahy, je jen těžké odhadnout, co se vlastně na trhu nakonec bude dít. Možná si za cenu zadlužení budoucích generací koupíme cenovou stabilitu.