Co mají společného splašený trh nemovitostí, úrokové sazby a mísa s punčem?

Párty na nemovitostním trhu jede ve vysokých obrátkách – ceny rostou dvojciferným tempem, objem hypoték jenom o trochu pomaleji. ČNB se to překvapivě nelíbí. Píši překvapivě, protože má-li centrální banka úrokové sazby nastaveny velmi nízko, rychlejší růst úvěrů, ekonomické aktivity a cen je chtěným výsledkem.

Dlouholetý šéf Fedu William McChesney Martin kdysi přirovnal nutnost včas utahovat měnové kohoutky k tomu „odnést mísu s punčem právě, když se párty rozjíždí“. ČNB se aktuálně snaží o mix nulových sazeb a doporučení zpřísnit úvěrové podmínky. V parafrázi na Martinova slova naše centrální banka nechává v rozjeté párty mísu s punčem na místě a doporučuje, aby si lidi nenalévali plné skleničky. Zůstane to jenom u doporučení nebo dojde na vyšší sazby?

Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že tzv. makro-obezřetnostní opatření mají omezený účinek. Podívejme se na příklad Španělska v minulém desetiletí. Když uvolněná měnová politika ECB podporovala nemovitostní boom, tamní centrální banka se ho snažila brzdit obezřetnostními opatřeními. Na čas to vypadlo účinně, dokonce ještě během obratu cyklu ve 2008. Pak se však ukázalo, že snahy Banco de Espana asi pomohly, ale zdaleka nestačily.

Úrokové sazby jsou podstatnou, i když ne jedinou ingrediencí růstu úvěrů a cen. Domácí nemovitostní trh zatím není ve stavu, který by se dal nazvat bublinou. Co není však dnes, může přijít později. Tržní trendy a vlivy, včetně hladiny punče v krvi, mají zpožděný účinek. ČNB dnes sice nemá důvod nemovitostní trh výrazným nárůstem sazeb podseknout, ale ani nemá důvod ho velmi nízkými sazbami dále rozpumpovávat.

Překážkou k vyšším korunovým sazbám jsou sazby v Eurozóně a možné posilování koruny. ECB směřuje k ukončení masivní měnové stimulace, ale Guvernér ECB Draghi se snaží, aby to bylo p-o-m-a-l-u. Nakolik přebírat měnovou politiku ECB, i když nesedí na domácí podmínky, to je tradiční dilema ČNB. Vrátíme-li se k příkladu Španělska - ČNB může rozpor mezi narůstající měřítky inflace, tj. CPI, mzdy a nemovitosti, a velmi nízkými sazbami na čas ignorovat. Ale proč se chovat, jako bychom neměli vlastní měnu a sazby jako před lety Španělé, když ji / je máme?

Dřívější růst úroků v Česku než v Euru podpoří kurz koruny, ale to není nepřekonatelná překážka. Koruna je po exitu ČNB z kurzového závazku stále podhodnocená, ekonomika je na silnější měnu připravená (měnové zajištění) a navíc ČNB toho naintervenovala hodně dopředu. Zvyšovat sazby před ECB s sebou nese rizika, ale nechat mísu s punčem na párty moc dlouho s sebou nese rizika ještě větší.

Autor je market strategist v Erste Corporate Banking