Proč jsou ceny zemědělské půdy u nás tak nízké?

Tržní ceny zemědělské půdy v České republice patří stále k nejnižším v Evropské unii. Nižší mají už jen Litva a Slovensko. Třikrát vyšší ceny má Švédsko, pětinásobné Německo, patnáctinásobné Dánsko nebo Belgie a suverénně nejvyšší ceny jsou tradičně v Holandsku. Tam zájemce o zemědělskou půdu zaplatí v průměru devatenáctkrát více než u nás.

Tyto značné rozdíly mají řadu příčin. Počínaje hustotou populace v dané zemi přes úrodnost půd, výši podpory zemědělcům až po rozdrobení držby, tedy fragmentaci vlastnictví půdy. A právě fragmentace vlastnictví je u nás jednou z nejmocnějších příčin držících tržní ceny na nízké úrovni. Týká se to především půdy určené k zemědělské činnosti, ale částečně i půdy, při jejímž nákupu se spekuluje na konverzi směrem k jejímu nezemědělskému využití, nejčastěji k zástavbě.

Příliš mnoho vlastníků

Míra rozdrobení vlastnictví zemědělské půdy na malé parcely je v České republice jedna z nejvyšších v Evropě i na světě. Spolu se Slovenskem, Rumunskem nebo Slovinskem patříme do úzké skupiny zemí s nejvyšší mírou fragmentace, když se průměrná velikost jedné parcely pohybuje kolem 0,4 ha. Takto roztříštěná je vlastnická struktura fyzicky, přičemž nelze opominout i další, latentní podobu tohoto jevu, kdy u jedné parcely bývá zapsáno hned několik spoluvlastníků. V Česku je dnes evidováno přes tři miliony vlastníků cca čtyř milionů hektarů zemědělské půdy. V průměru je držba zapsaná na jednom listu vlastnictví přibližně 2,5 hektarů rozdělena do více než šesti parcel.

Extrémní fragmentace spolu s oddělením dvou generací sedláků od jejich půdy navíc vedla k současnému stavu, kdy významná část takto rozdrobených parcel je nepřístupná, protože leží uprostřed velikých produkčních bloků. Takto i ti vlastníci, kteří by dnes chtěli, nemohou hospodařit na svých pozemcích a jsou nuceni půdu pronajmout. I proto jsme spolu se Slovenskem „rekordmany“ v podílu pronajaté zemědělské půdy. Zatímco je v zemích EU v průměru pronajato přibližně 50% zemědělské půdy (v Irsku nebo v Polsku jen kolem 20%), u nás je to přes 80%. Takto vysoký podíl můžeme interpretovat i jako vysokou míru odcizení vlastníků své půdě.

Větší znamená dražší

Na Fakultě životního prostředí ČZU v Praze byl v loňském roce ukončen výzkumný projekt Národní agentury pro zemědělský výzkum, který sledoval příčiny a důsledky extrémní fragmentace vlastnictví a možnosti konsolidace vlastnické struktury v České republice. Výsledky, které byly publikovány v prestižních vědeckých časopisech (např. Land Use Policy), potvrdily fragmentaci vlastnictví jako jednu z hlavních příčin nízkých tržních cen.

Zatímco metr čtvereční parcely o velikosti 0,4 ha byl v letech 2008 – 2010 v průměru prodáván za 9 Kč, v případě parcely o výměře 1 ha to bylo již 13 Kč, při velikosti 2 ha 20 Kč atd. Nejvyšší průměrné ceny kolem 25 Kč byly zjištěny u pozemků o velikosti 8 – 10 ha. Stejně výrazný vliv na tržní cenu zemědělské půdy měla i skutečnost, zda je či není prodávaná parcela přístupná z pozemní komunikace. Cena přístupné parcely byla v průměru 2,4 krát vyšší než parcely bez přístupu.

Pozemkové úpravy zhodnocují půdu

V zásadě existují dva hlavní způsoby vlastnického scelení zemědělské půdy. Prvním jsou pozemkové úpravy a tím druhým samotný prodejní trh s půdou. Zatímco pozemkové úpravy dokážou snižovat počet pozemků na jednoho vlastníka (na jeden list vlastnictví), trh s půdou dokáže naopak snižovat především počet vlastníků půdy.

Pozemkové úpravy dokázaly během posledních dvou desetiletí redukovat počet parcel zhruba na jedné čtvrtině území republiky. Rychlost se nemusí zdát závratná, ale je nutné si uvědomit, že se jedná o práci s řádově stovkami vlastníků v každém katastru. Úctu k vlastnictví nelze pouze deklarovat v Listině základních práv a svobod. Úcta k vlastnictví znamená i trpělivost, s jakou je třeba jednat s každým vlastníkem. V Rakousku trvaly pozemkové úpravy celých 160 let.

Dosavadní výsledky ukazují, že pozemkové úpravy u nás dokázaly snížit původní počet více než šesti parcel na méně než tři parcely na jeden list vlastnictví. Navíc zpřístupnily všechny parcely a umožnily na vlastní půdě hospodařit kterémukoli zájemci. Pozemkové úpravy však mají i vliv na tržní cenu půdy. Přinášejí nemalý ekonomický efekt všem vlastníkům, bez rozdílu, zda hospodaří, či pouze své pozemky pronajímají.

Pozemky průměrného vlastníka (2,5 ha na jeden list vlastnictví) mají před pozemkovou úpravou tržní cenu cca 225 tisíc Kč. Vlivem jejich scelení a zpřístupnění se jejich cena po provedené pozemkové úpravě zvýší přibližně na 320 tisíc Kč. V průměrném katastru tak pozemková úprava zhodnotí zemědělskou půdu soukromých vlastníků, ale i obcí, případně státu z počátečních 27 na 38 milionů Kč.

Projekční a geodetické práce na pozemkové úpravě stojí přitom zhruba jen čtvrtinu takového přínosu. Na pozemkové úpravy se v lepším případě pohlíží jako na něco, co jsme vzhledem k naší historii dlužni činit. Tato čísla však jasně říkají, že se i ekonomicky vyplatí. Občanům, obcím i státu.
Pozemkové úpravy navíc působí jako katalyzátor trhu s půdou. Větší a přístupné pozemky mají vyšší tržní cenu, která motivuje vlastníky k jejich prodeji. Neochota prodávat zemědělskou půdu za současných nízkých cen se v Česku považuje za hlavní příčinu nedostatečně rozvinutého prodejního trhu.

Na druhé straně pak stojí nedostatek finančních prostředků na straně kupujících. Chceme-li podpořit zdravý vývoj zemědělského sektoru ale i krajiny, měl by být trh s půdou podporován. Je rozumné trh s půdou rozhýbat a snížit tak obrovské množství vlastníků, kteří půdu neobdělávají. Současně podpořit zvětšení pozemkové držby u hospodařících subjektů, případně pomoci nastartovat nové subjekty hospodařící na vlastní půdě. Pravidla státní podpory by měla jednoznačně preferovat ty, kteří již v daných obcích či katastrech působí. Aby trh s půdou nerozvíjeli stále více spekulanti, ale zejména ti, kteří na zemědělské půdě skutečně hospodaří.

Autor je profesorem na Fakultě životního prostředí ČZU v Praze